มีชื่อร่วมในโฉนด อยากแบ่งแยกแต่ "ตกลงกันไม่ได้" ต้องทำอย่างไร? การซื้อที่ดินร่วมกับเพื่อน หรือรับมรดกร่วมกับพี่น้องจนมีชื่อเป็น "เจ้าของรวม" วันดีคืนดีอยากจะแบ่งแยกโฉนดออกมาให้ชัดเจนของใครของมัน แต่ ตกลงกันไม่ได้ว่าที่ตรงไหนของใคร หรือ "เจ้าของร่วมคนอื่นไม่ยอมไปเซ็นชื่อให้!" แบบนี้กฎหมายมีทางออกให้โดยการ "ยื่นฟ้องต่อศาลขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม" มาทำความเข้าใจไปทีละข้อกันครับ
1. การฟ้องขอแบ่งแยกทำได้เสมอ "ไม่มีอายุความ"ในเรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363 วางหลักไว้ว่า เจ้าของรวมมีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้เสมอ ไม่มีกำหนดอายุความ ดังนั้นเจ้าของคนใดต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมจะทำได้ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นที่ห้ามแบ่ง คือมีนิติกรรมขัดอยู่ว่าห้ามแบ่ง หรือที่ดินนั้นมีวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร หรือเป็นการเรียกให้แบ่งในเวลาอันไม่สมควร
ข้อยกเว้นที่ห้ามแบ่ง คือ
- การห้ามแบ่งเพราะมีนิติกรรมขัดอยู่นั้น ห้ามได้ครั้งละไม่เกิน 10 ปี แต่หากไม่ได้กำหนดระยะเวลาที่ห้ามไว้ เจ้าของของรวมมีสิทธิบอกเลิกข้อห้ามนั้นได้เมื่อเวลาผ่านไปพอสมควรแล้ว (ฎีกาที่ 1576/2550 ซึ่งในคดีดังกล่าวบอกเลิกเมื่อพ้นไปแล้ว 6 ปี)
- ที่ดินนั้นมีวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น ทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสาธารณูปโภคส่วนกลาง เป็นต้น
- เป็นการเรียกให้แบ่งในเวลาอันไม่สมควร เช่น การขอแบ่งที่นาในช่วงเก็บเกี่ยวผลผลิต หรือขอแบ่งที่ดินที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นค้างอยู่ เป็นต้น
ดังนั้นหากไม่เข้าข้อยกเว้นที่ห้ามแบ่งข้างต้นแล้ว เจ้าของรวมคนหนึ่งย่อมขอแบ่งแยกที่ดินได้เสมอ
2. ขั้นตอนการดำเนินการขั้นตอนที่ 1 ตกลงกันเอง โดยยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะมีหนังสือเรียกเจ้าของรวมคนอื่นมาสอบถามและให้ความยินยอม หากไม่มาตามกำหนด หรือมาแล้วคัดค้าน เราสามารถใช้ส่วนนี้เป็นหลักฐานว่าอีกฝ่ายไม่ยอมแบ่ง เพื่อนำไปใช้ในชั้นศาลได้
ขั้นตอนที่ 2 ให้ทนายความส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice)
เมื่อตกลงกันเองไม่ได้ ให้ทนายความส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ เพื่อกำหนดขีดเส้นตายให้ดำเนินการ หากพ้นกำหนดแล้วยังนิ่งเฉย ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ เตรียมนำคดีฟ้องศาลต่อไป
ขั้นตอนที่ 3: ฟ้องศาลขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาบังคับให้แบ่งที่ดิน
3. การดำเนินการในศาลเมื่อฟ้องเป็นคดีต่อศาลแล้ว การพิจารณาคดีจะแบ่งเป็น 2 กรณี คือ
กรณีที่ 1 ฟ้องแบ่งแยกที่ดินที่ครอบครองแบ่งเขตกันชัดเจนแล้ว จะเป็นกรณีที่เจ้าของรวมแต่ละคนได้เข้าไปอยู่อาศัยหรือทำกินครอบครองกันเป็นสัดส่วนแล้ว และรู้ว่าแต่ละคนเป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน จำนวนเท่าไหร่ ซึ่งกรณีนี้ต้องมีพฤติการณ์ที่แสดงออกให้เห็นว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีการแบ่งแยกเป็นสัดส่วนกันอย่างชัดเจนแล้ว จะมีหรือไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ได้ กรณีนี้การแบ่งจะต้องทำการแบ่งแยกที่ดินไปตามส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนครอบครองตามจริง (ฎีกาที่ 6034/2551)
กรณีที่ 2 ฟ้องแบ่งแยกที่ดินที่ไม่ได้แบ่งเป็นสัดส่วนกัน เช่น กรณีที่เจ้าของรวมแต่ละคนยังไม่ได้เข้าไปอยู่อาศัย หรือแบ่งการครอบครองเป็นสัดส่วน หรือยังไม่มีการตกลงให้แน่ชัดว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน เท่าไหร่ เป็นต้น กรณีนี้กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมทุกคนนั้นมีส่วนเท่ากันทุกคน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357
ในกรณีนี้ หากเจ้าของรวมไม่สามารถตกลงกันเองได้ว่าจะแบ่งกันอย่างไร ศาลอาจสั่งให้แบ่งตามวิธีที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 โดย
วิธีที่ 1 ให้รังวัดแบ่งที่ดินกันเอง หากสัดส่วนเนื้อที่ไม่เท่ากัน ศาลจะสั่งให้คนที่ได้ที่ดินมากกว่า จ่ายเงินทดแทนให้คนที่ได้น้อยกว่า วิธีนี้ไม่ค่อยถูกนำมาใช้เพราะยากที่จะแบ่งให้ยุติธรรมหรือพอใจทุกคน
วิธีที่ 2 ประมูลราคากันเอง ถ้าการแบ่งที่ดินตามวิธีที่ 1 ทำไม่ได้ หรือทำแล้วเกิดผลเสียกับทุกฝ่ายมากกว่า เช่นแบ่งแล้วที่ดินเสียหาย เสียราคา ศาลอาจสั่งให้เจ้าของรวม "ประมูลราคากันเอง" ใครให้ราคาดีกว่าก็รับที่ดินแปลงนั้นไป ซึ่งวิธีนี้ค่อนข้างเป็นที่นิยมนำมาใช้ เพราะวิธีนี้ทรัพย์สินยังอยู่ในวงของเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมอยู่ ไม่หลุดไปยังคนนอก
วิธีที่ 3 ขายทอดตลาด จะนำวิธีนี้มาใช้เมื่อเจ้าของรวมประมูลกันเองไม่ได้ ศาลจะสั่งให้นำที่ดินออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินที่ได้มาแบ่งกันตามสัดส่วน
กรณี "บ้าน" ที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม เคยมีคดีที่โจทก์จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในบ้านต้องการเรียกให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งศาลเห็นว่าการให้รื้อถอนบ้านพิพาทย่อมทำให้สภาพบ้านเสียหาย ไม่เป็นผลดีแก่ทั้งสองฝ่าย และการนำเฉพาะบ้านออกประมูลขายทอดตลาดย่อมจะทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เสียประโยชน์โดยไม่เป็นธรรม ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลภายนอก บ้านพิพาทจึงควรตกเป็นของโจทก์ โดยให้จำเลยได้รับแต่ส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งของราคาบ้านพิพาท (ฎีกาที่ 5880/2548)ทั้งนี้ศาลสามารถใช้ดุลพินิจให้แบ่งเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่เจ้าของรวมได้ เช่น สั่งให้แบ่งที่ดินให้เจ้าของรวมได้รับตรงตามที่ดินที่เจ้าของรวมปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย โดยไม่จำเป็นต้องสั่งให้ประมูลหรือขายทอดตลาดก็ได้ (ฎีกาที่ 4329/2539)
บทสรุปจากทนาย:การฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ไม่ได้แปลว่าที่ดินจะต้องถูกยึดไปขายทอดตลาดเสมอไปครับ ศาลจะพิจารณาจากพฤติกรรมการครอบครองจริงเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่เจ้าของรวม และจากประสบการณ์การทำคดีของทนาย คดีแบ่งแยกที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนี้มักจบด้วยการเจรจาเป็นส่วนใหญ่ครับ
อีกหนึ่งความกังวลที่ทนายมักจะพบเจอและเป็นพฤติการณ์ที่อีกฝ่ายมีโอกาสทำคือ ชิงขายที่ดินหรือนำที่ดินไปจำนองก่อนที่ศาลจะมีคำพิพากษา ซึ่งหากท่านกังวลหรือมีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นได้ว่าอีกฝ่ายมีโอกาสทำดังกล่าว ทนายแนะนำให้ดำเนินการร้องขอคุ้มครองชั่วคราวต่อศาลพร้อมกับการฟ้องคดี เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามโอน จำนอง หรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาทระหว่างพิจารณาคดีของศาล โดยเตรียมหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าหากไม่มีคำสั่งคุ้มครองดังกล่าวจะทำให้ได้รับความเสียหาย เช่น มีพฤติการณ์ที่แสดงว่าอีกฝ่ายกำลังจะโอนที่ดิน หรือนำที่ดินไปจดจำนอง เป็นต้น
ที่ดินและบ้านของเรา สิทธิของเรา อย่าปล่อยให้ปัญหาคาราคาซังจนเสียประโยชน์ครับ! หากคุณตกลงกับเจ้าของร่วมไม่ได้ นำเอกสารสิทธิมาปรึกษา WE R ONE Lawfirm ให้ทีมทนายมืออาชีพของเราช่วยประเมินรูปคดี และดูแลฟ้องร้องแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ให้คุณอย่างยุติธรรมนะครับ 
---------------------------------------
หากเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ กรุณากด Like กด Share เป็นกำลังใจให้ทนาย และหากมีข้อสอบถามเพิ่มเติม สามารถ Comment หรือส่งข้อความ Inbox มาปรึกษาได้ครับ---------------------------------------
Line : @werone โทร : 083-9851829
---------------------------------------
บทความโดย ทนายธวัชชัย บุตรศรีคุ้ย